부동산 대출 LTV DSR DTI 용어 및 계산 방법 알아보기

일반적으로 부동산 매매할 때 주택담보대출을 실행하게 됩니다. 그러면서 자연스럽게 대출과 관련된 LTV, DSR, DTI 규제를 적용받는데 정확한 이해가 없다면 원하는 만큼 대출을 못 받을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 관련 규제 용어 및 계산 방법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

포스팅 목차

 

주택담보대출이란?

명칭 그대로 주택을 담보로 은행에서 받는 대출을 의미하며 줄여서 주담대로 많이 사용됩니다. 

 

흔히 오해하시는 게 주택을 소유하고 있어야 받을 수 있다고 생각하는데, 주택을 구매하려고 할 때도 그 주택을 담보로 대출을 일으킬 수 있습니다. 

 

정부에서 저금리로 지원하는 보금자리론, 디딤돌도 이러한 주택담보대출에 포함됩니다.  

 

그리고 은행에서는 주택을 담보로 대출을 해주지만 무작정 주택만 믿고 100%로 빌려주지 않습니다.

 

각자의 상황을 고려하여 꾸준히 갚을 수 있을 만큼만 대출을 해주는데, 이때 기준이 되는 것이 LTV, DSR, DTI라는 규제입니다. 이제 각각 용어에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

LTV

LTV는 Loan To Value ratio의 약자로, 주택가격을 기준으로 대출이 가능한 비율을 의미합니다. 

 

• LTV(%) = (주택담보대출/주택가격) * 100
• 대출한도 = 주택가격 * LTV(%)

 

예를 들어, 주택가격 6억짜리에 LTV 70% 규제를 적용한다면 대출한도는 4.2억원이 됩니다. 

 

• 6억 * 0.7(70%) = 4.2억원

 

그렇다면 LTV의 핵심이 되는 주택가격은 어떻게 알 수 있을까요? 

 

주택가격의 기준은 실거래가가 아니라 감정가를 기준으로 하며 일반적으로 KB부동산에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

DTI

DTI는 Debt To Income ratio의 약자로, 연간 소득대비 대출 상환액 비율을 의미합니다. 

 

• DTI = (주담대 연간 원리금+다른 대출 연간 이자) / 연소득
• 대출한도(주담대 연간 원리금+다른 대출 연간 이자) <= 연소득 * DTI(%) 

 

예를 들어, 연소득 4천만원 직장인에게 DTI 50%를 적용한다고 했을 때 대출한도는 주담대 연간 원리금과 다른 대출 연간 이자를 합하여 2천만원 이하입니다. 

 

• 4천만원 * 0.5(50%) <= 2천만원

 

 

DSR

DSR은 Debt Service ratio의 약자로, 연소득 대비 전체 대출의 원리금 상환비율을 의미합니다.

 

전체 대출 원리금을 기준으로 대출한도를 제한하기 때문에 DTI보다 강화된 기준이 적용됩니다. 

 

• DTI = (주담대 원리금 + 다른 대출 이자) / 연소득
• DSR = (주담대 원리금 + 다른 대출 원리금) / 연소득
• 대출한도(주담대 연간 원리금+다른 대출 연간 원리금) <= 연소득 * DSR(%) 

 

DTI와 똑같은 기준으로 연소득 4천만원 직장인에게 DSR 50%를 적용한다고 했을 때 대출한도는 주담대 연간 원리금과 다른 대출 연간 원리금을 합하여 2천만원 이하입니다.

 

대출의 이자만 보는 DTI보다 원리금까지 보는 DSR을 적용하면 상대적으로 주담대 대출한도는 더 제한을 받게 됩니다. 

 

최근에는 DSR에 금리까지 적용하여 더욱 제한하는 스트레스 DSR이 등장했습니다. 관련하여 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해 주세요. 

▷ 스트레스 DSR 총정리

 

 

맺음말

이상으로 부동산 대출 LTV DSR DTI 용어의 개념과 계산 방법에 대해서 정리하였습니다. 

 

최근 가계 부채가 점점 증가하고 있어 대출 규제가 강화되고 있습니다. 이와 관련한 용어를 잘 이해하셔서 향후 대출받으실 때 불이익이 없길 바랍니다.